Признаки самовольного строительства

Признаки самовольного строительства определены статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество,

созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами,
созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для осуществления на нем строительства в полной мере регламентирован Земельным кодексом РФ (далее – ЗК РФ). Итогом процедуры предоставления земельного участка для строительства является заключение договора купли-продажи или договора аренды участка, а также внесение записи о соответствующем праве лица, которому предоставлен участок, в данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Осуществление строительства на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленном для этих целей в порядке, предусмотренном ЗК РФ, является самовольным занятием такого участка, а постройка, возведенная на таком участке - самовольной.

Помимо указанного, возможны случаи, когда права на земельный участок имеются, однако, предполагаемое строительство не соответствует категории и (или) виду разрешенного использования участка. Так, на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства будет незаконным строительство объектов иного назначения, например, промышленного, дачного, жилищного и иного назначения. Для осуществления строительства объектов недвижимости указанного назначения требуется изменение категории и (или) вида разрешенного использования участка. В противном случае такое строительство будет относиться к самовольному.

Гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство или реконструкцию объекта недвижимости, в подавляющем большинстве случаев обязаны иметь соответствующее разрешение. Строительство (реконструкция), осуществленные без разрешения, носят самовольный характер.

Порядок получения разрешения на строительство (реконструкцию) и последующего разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию предусмотрен Градостроительным кодексом РФ (далее – ГСК РФ) и включает в себя следующие основные этапы:

Получение градостроительного плана земельного участка (далее - ГПЗУ).
Проведение инженерных изысканий для подготовки проектной документации.
Подготовка проектной документации.
Государственная экспертиза проектной документации, результатов инженерных изысканий (в случаях, предусмотренных ГСК РФ).
Получение разрешения на строительство (реконструкцию).
Получение разрешения на ввод построенного (реконструированного) объекта недвижимости.

Для соблюдения законности процесса строительства (реконструкции) прохождение указанных этапов является обязательным.

Само по себе выданное компетентными органами разрешение на строительство, реконструкцию не означает, что такие действия были осуществлены в полном соответствии с действующими нормативами, утвержденными Градостроительным кодексом РФ, СНИПами и иными нормативными и нормативно-техническими актами. Отступление от названных норм (даже если разрешение на строительство или реконструкцию выдавалось) означает, что созданный (реконструированный) объект может быть квалифицирован как самовольная постройка.

Таким образом, совокупность приведенных выше признаков позволяет сделать вывод о том, что возводимый (реконструируемый) объект недвижимого имущества не будет признаваться самовольной постройкой тогда, когда соблюдены следующие условия застройки:

На застраиваемый земельный участок надлежащим образом оформлены обязательственные права;
Земельный участок отведен под строительство и эксплуатацию возводимого объекта либо такое строительство не противоречит виду разрешенного использования участка;
Получены необходимые разрешения на строительство (реконструкцию);
Строительные работы выполнены в соответствии со строительными и градостроительными нормами и правилами.

В случае нарушения хотя бы одного из приведенных выше условий, возведенный (реконструированный) объект недвижимости, в судебном порядке может быть признан самовольным.

Напоминаем, что в статью 8.1 Закона Краснодарского края "Об административных правонарушениях" внесены изменения в части наложения административного штрафа за невыполнение требований правил землепользования и застройки.

Размер штрафа за данное административное правонарушение составляет:

на граждан от тысячи до пяти тысяч рублей,
на должностных лиц – от пятнадцати тысяч до тридцати тысяч рублей,
на юридических лиц – от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях

Статья 9.5. Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию

1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, влекут наложение административного штрафа:

на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей;
на должностных лиц – от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей;
на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток;
на юридических лиц – от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.

5. Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, влечет наложение административного штрафа:

на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей;
на должностных лиц – от одной тысячи до двух тысяч рублей;
на юридических лиц – от десяти тысяч.